融创打“骨折”:头上压了座五指山

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(融创打“骨折”:头上压了座五指山)

2020年底的楼市,冰火两重天。一边是几乎全面上涨的楼市,一边蹦出些几乎打到“骨折”的楼盘。

青岛,东方影都,星光岛8期,原价每平1万7,现价1万3。

前不久1万7一平买了这个盘的人说,要骂娘。

同样的戏码,在天津、武汉、郑州陆续上演。都是一二线城市,故事的主角是同一家,融创。

时代的灰尘落到房企巨头脑袋上,有时同样也是一座山。

房价骨折的东方影都

2013年9月22日,好莱坞巨星莱昂纳多·迪卡普里奥、妮可·基德曼,华人影星章子怡、李连杰、梁朝伟、甄子丹、赵薇、黄晓明齐聚青岛,为万达青岛东方影都影视产业园区的启动站台,彼时,这项号称“全球投资规模最大影视产业项目”光彩熠熠。

2017年7月,万达将13个文旅项目91%股权以438亿元价格卖给融创中国,全行业愕然。13个文旅项目中,青岛东方影都包括在内。

自2018年5月开业,两年多时间,在东方影都,陆续诞生了《环太平洋2》、《长城》、《疯狂外星人》、《流浪地球》等票房和口碑不俗的大片。与此同时,东方影都配套的,位于星光岛之上的住宅项目,在2018年开盘之时,被融创打着四面环海,与明星做邻居的摘牌,以近2万元/平米的价格销售一空。

锋雳近日在房天下网站查询到,目前东方影都的二手房均价为1.4万元/平米。另有消息显示,近期突然加推的星光岛项目,价格已降至1.28万元/平米,相较于2018年开盘价,近乎打了五折。比起恒大高调75折卖房,融创则在低调上演“打骨折”的促销戏码。

不止东方影都,融创在青岛的另一楼盘,位于黄岛西海岸新区的维多利亚湾项目,目前在房天下网站显示的均价为10073元/平米,环比上月下降1.5%,同比去年价格下降了20.42%。

青岛当地一位分析人士对锋雳透露,“维多利亚湾、影都降价比较明显,维多利亚湾之前降到8500卖了很多,现在尾盘回升到9000出头”。

有知情人士对锋雳表示,融创打折的项目主要来自万达的文旅项目,这种项目区位比较偏僻,土地价格拿的比较低,降价是有基础的,对利润没有太大损伤。

此外,该知情人士还表示,事实上,这轮房价下跌的主要带头人是融创。恒大是75折卖房,融创比恒大还要狠。当然,这样的降价是季节性的,年底降价,之后再悄然回升上去,“今年年底受到疫情和三道红线影响,不降价卖不动房”。

分析人士表示,利润不是大房企降价的根本。融创不是追求单纯的利润,而是追求销售额,“销售额占据房企前几位,融资就好融了,所以销售额不能下降”。

天津,武汉,郑州,成都,贵阳

不唯青岛,融创正在全国多地开启降价策略。

11月初,天津宝坻融创一楼盘大降价,房价由年初的1.2万元/平米降到8000元/平米,引发前期购房业主强烈不满,引发业主维权。最终该营销政策被监管部门火速叫停,项目被要求停业整顿。

类似的情形也还发生在武汉。今年9月,融创在武汉一名为九派江山-江赋的楼盘开盘。据悉,该楼盘备案价为9000元/平米,首开价格释放是8300元/平米,周边新房均价9200/平米左右。价格刚刚公示,就遭到一百多组举报,称融创的价格涉嫌扰乱市场。

不到10%的差价,竟引发“热心市民”如此大的不满,有分析认为举报或是同行所为。

最终,铺天盖地的投诉,导致融创该楼盘负责人被约谈,并收到了一份企业监管函,要求整改。

郑州也不例外,业主们因为降价大闹售楼处,主张维权。据业主透露,融创中原大观今年5月15日开盘,低楼层成交价为1.4万元/平米,高楼层成交价1.6万元/平米。5个月之后,中原大观突然断崖式降价,高楼层成交价降至1.21万元/平米-1.25万元/平米。业主们因此损失13万-25万不等。

今年9月27日,位于郑州平原新区的中原融创文旅城开盘,据融创公布的信息,当天出现千人抢房局面,高层起始价为5288元/平米,当天成交2046套房子,成交额达14亿元。值得一提的是,2017年,平原新区很多楼盘售价在1万/平米左右,如今融创低价开盘,等于一举是平原新区房价的腰斩。

除了直接降价外,融创还在郑州推出了各式花样的营销策略。位于航空航区的融创空港宸院,之前的精装修价格为1.2万元/平米,目前的毛坯价仅为8500元/平米。同时,融创还推出人才补贴计划,本科学历购房者,网签后可补贴10万元。

融创在郑州绿博片区的观澜一号也推出了降价房源,特价洋房9000元/平米。对比2017年,绿博片区的高层最高价曾达到1.55万元/平米,洋房曾达到1.8万元/平米。

位于郑州北四环的融创大河宸院、融创城也在降价。融创大河宸院特价房11000元/平米起,并且提供5-15万不等的购房补贴。融创城推出的特价房,131平米大户型均价1.05万元/平米,最低9300元/平米,相比隔壁永威城六期1.5万元/平米的售价,一路之隔,价格相差5000元。

融创在主城区的楼盘也在跟进。融创兰园,位于金水区老城区,去年12月底开盘价1.9万-2.3万元/平米,如今1.5万-1.65万元/平米,购房最高可享15万补贴。

在成都,为提高成都融创文旅城项目的销量,自国庆假期以来,融创给房地产中介公司的代理佣金已升至8.5%。锋雳获得的一份融创成都文旅城与中介公司此前签订的合同显示,双方自2020年1月1日起至2020年6月30日合作期间,公寓的代理佣金为商品房买卖合同约定的公寓总家数的7%,高层为3%,洋房为3.5%,别墅为2.5%,商铺为6%。也就是说10月以来,融创给中介公司的代理佣金已大幅提升。

有业内人士对锋雳分析称,8.5%的佣金是相当高了,正常住宅项目的佣金在1.5%,但该人士也表示,因为文旅项目不好卖,所以佣金相对更高。

在贵阳,融创多个楼盘推出低首付营销策略。位于贵阳双龙航空港经济区贵龙大道旁的融创九宸府,小高层的首付仅需1.8万,单价为4900元/平米左右。位于贵阳花溪区的融创城,首付仅需3-5万,便可买到一套三房(95平米、110平米)。

业内人士对锋雳分析称,“好的城市、好的地段、好的配套房子,不用降价,问题在于城市新区太多,配套不好,加上文旅、康养项目在其中作祟,老百姓思想就乱了。”

房企顶上的五指山

融创在多地花式促销,目的很明确,一是回笼资金,二是年底冲击销售额,便于下一步融资。

过去10年间,融创从一家合同销售额仅有71亿元、土地储备590万平方米的区域房企,摇身成为拥有5562亿元销售额、跻身行业top5的房企巨头。在这10年里,孙宏斌坚持激进路线,高负债、高周转,以获取高速增长。不过,这种模式随着“三道红线”的突然出台,急需踩下刹车。

2020年8月20日,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。此次讨论的重点为房地产企业资金监测和融资管理规则,主要以“三道红线”为标准。房地产企业的“三道红线”为:剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。同时,按照四档管理模式,分别是“红、橙、黄、绿”,按开发商触及红线情况分类。如若踩中红线,监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。

“三道红线”出台将限制房企融资规模,不仅影响企业拿地和融资,房企“高杠杆”模式扩张也将终结。

在8月20日的“三道红线”座谈会上,参会企业包括碧桂园、恒大、融创、万科等12家房企。三道红线中,恒大、融创全部踩中,万科、碧桂园仅踩中一道。

据融创2019年末数据,融创剔除预收款后的资产负债率和净负债率分别为84.2%、241.1%,货币资金与短期债务之比为0.57,深踩红线。

2020年融创半年报显示,账面合同负债为2433.8亿元,剔除预收款后负债总规模为6191.4亿元,资产负债率达82.22%,超过红线12.22个百分点,按照“三道红线”净负债率不超过100%的标准,截至6月末,融创净负债率为149%。

截至到今年9月底,融创实现合同销售额3806.9亿元,按照全年6000亿元的销售目标来算,目前仅完成63.4%。面对6000多亿的负债,融创债务压力巨大。谨慎并购,加快项目出售,开源节流,成为融创快速降负债的求生必由之路。

今年上半年,融创新增土地储备1730万平方米,新增货值约2330亿元,同比下降约64%。前7月,融创拿地金额为381亿元,同比减少44.38%,在房企拿地排行榜上的排名下滑12位,至第15名。拿地方面,融创集团上半年新增土地储备约1730万平方米,新增货值约2330亿元,同比下降约64%。

“三道红线”压顶之下,融创的土地储备新增货值减半,标志着高杠杆扩张的模式迎来拐点。而多城市的甩卖,也是当前时间窗口下的求生手段。高负债融资一旦没有高额的营收作为支撑,最后面对的将是债务危机。

而快速的打折、大量出货之后,如果没有后续的等量土地储备补充,房企的外延式的扩张将走向结束,营收增长将出现拐点。

年初以来,恒大通过放出75折、7折卖房的大招,积极回款。截至2020年10月8日,恒大实现合约销售金额5922.5亿元,完成全年6500亿元合约销售目标的91.1%。

再来看万科,截至9月底,万科剔除预收款后的资产负债率约74.2%,距离“三道红线”要求的上限70%还差4个百分点。

10月24日,万科董事会主席郁亮在深圳出席媒体交流会时表示,房地产“三条红线”的影响力不亚于2002年的土地招拍挂制度,万科争取明年回到“绿线”。

就在郁亮发出上述言论的前三天,万科在郑州绿博区的兰乔圣菲再次开盘,高层毛坯均价7500元/平米左右,毛坯特价房6300元/平米左右,要知道,2017年该楼盘首开时,高层精装均价已高达1.4万/平米,降价力度可谓“空前绝后”。

从三道红线出台,到前一阵恒大回A受阻,其实有一串连锁反应——不到一个月的时间里,多家中小房企纷纷登陆港交所融资,即使明知要承受港股的低估值、甚至极大可能未来股价长期跌破净资产,融资依然艰难险阻。而融创、恒大、万科的打折促销,同样也是这连锁反应中的一环。

说到底,监管亮明红线,房企才发现,自己只是在钢丝绳上跳舞。