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（突发：地产理财"爆雷"！3亿到期未兑付，股价暴跌15%！刚刚，千亿巨头回应）
中国基金报记者 房佩燕
深圳“旧改之王”爆雷？今天早上，一则佳兆业理财产品爆雷，佳兆业流动性出问题的消息刷屏地产圈。
随后，资本市场方面，佳兆业股价开盘暴跌超10%，随后不断下挫，收跌超15%，最新股价1.01港元，市值70.9亿港元。
究竟是什么情况？记者来到投资者维权现场，了解最新情况。
逾期未兑付
3亿理财产品“爆雷”
10月底，由锦恒财富发行、佳兆业集团担保的产品出现3亿元的兑付逾期现象。
随后，相关销售通知投资者，佳兆业出现流动性问题，到期产品出现逾期情况，之后的产品情况也不容乐观。在此前包括恒大、花样年等地产企业暴雷的背景下，听到这则消息后，投资人都慌了。
11月4日，近500个投资人聚集于罗湖友谊酒店维权。据记者到现场了解，目前佳兆业通过锦恒财富发行的理财产品，金额高达127亿元。
维权现场
据多位投资人表示，锦恒财富发行的理财产品，底层资产都是佳兆业的项目，佳兆业作为担保，相关的产品最低是30万起投，大多是50万起投，现场也有个别投了4000万、5000万的投资者。
据悉，10月30号到期的几个产品中，目前只兑付了3000多万，还有3亿到期无法兑付。“3个亿都兑付不了，我们这些后面到期的，还能兑付吗？”现场有投资者向记者表示。
不少投资人围着锦恒负责人要兑付方案
中国基金报记者 摄
投资人大多是佳兆业业主
有的称：“所有积蓄都在里面”
有个投了1500万的投资人告诉记者，她投了有7、8年了，一开始的收益率是年化9.2%，后来逐步降到8点几。“可以说把所有积蓄都放进来了，之前一切都很顺利，一个产品到期了马上开始下一个项目，继续投。最开始的时候我是被他们员工带进来的，后来看他的报表、业绩，佳兆业号称是深圳的旧改王，能力还是很强的，所以很信任。他会拿佳兆业目前的项目，比如说现在拿坪山的新项目，说这个项目是需要钱来滚动的，项目卖完以后，销售款就可以兑付了。”
“昨天我就知道不对劲了，我就到他们办公室去的，他们的董秘就说他们开了一天的会，在出方案，明天才能出方案，也就是今天会把方案出来。”她表示。
也有投资人陈先生告诉记者，他8月份刚投了30万，也就2个多月的时间，没想到就雷了。“我看他利息还可以，另外我也住在佳兆业，楼下经常有佳兆业的理财销售在那里搞宣传，很多业主都投了好多年，看他们信誉还不错，就投了，没想到2个多月就暴雷了。”他叹息。
而值得注意的是，据投资人告诉记者，在9月份，佳兆业还在销售相关的产品。
维权现场
中国基金报记者 摄
天眼查显示，锦恒财富的大股东均为个人，从股权来看和佳兆业并没有直接关系。
但现场的投资人告诉记者，锦恒财富是佳兆业理财的主要渠道，其实也是佳兆业的销售。而大部分投资者都是佳兆业的业主，此外还有不少为佳兆业员工。“因为他在每个小区都派了业务员，小区有一些宣传，还会派业务员上门给业主销售。不过，这个不局限于佳兆业业主，其他人也可以来买。”
而其微信公众号也显示，对自身的定位是“佳兆业集团的战略合作伙伴”。
不过，投资人还是对佳兆业充满信心。他们认为，佳兆业的资产还是比较优质的。
账上躺着近384亿现金
为何无法兑付？
6年前，佳兆业曾经因无法按时支付债券利息，成为国内第一家美元债券违约的房企。如今再次爆出违约，投资人担心，佳兆业重蹈覆辙。
不过，从财报情况来看，目前佳兆业的基本面相较于6年前好很多。6年前，佳兆业一年内到期的贷款300亿，而账面资金仅有6个亿；而现在，截至最新，财报显示，佳兆业账上躺着383.6亿元。
那为何这127亿理财会出现危机？
据悉，主要有几个原因。
一是融资难。这是花样年、恒大等爆雷后，各大房企普遍情况。
二是美元债问题。截至10月26日，佳兆业的美元债遭遇持有人华人置业的抛售，这已经是10月21日公告以来第三次，本次出售本金额为5500万美元，出售代价为1932万美元（包括利息），本次录得已变现亏损2.88亿港元，此前两次1亿美元票据净亏5个亿。
三是评级下调。在美元债被抛售后，标普将佳兆业长期发行人信贷评级由B调低两个档次至CCC+级，评级展望为负面；惠誉也将佳兆业集团评级下调两个档次，从B下调至CCC+。
穆迪报告称，将佳兆业集团控股有限公司的企业家族评级（CFR）由“B2”下调至“Caa1”，展望由“下调观察”调整为“负面”，并将其发行债券的高级无抵押评级由“B3”下调至“Caa2”。
四是资金受限。据管理层现场表示，虽然佳兆业账上是有资金，但是都是受限资金。中报数据显示，截至2021年6月底，佳兆业在手非受限资金约430亿元，
四大原因让其流动性陷入恶性循环。
佳兆业最新回复
尽快确定兑付方案，并向投资人公布
刚刚，佳兆业相关负责人回复，关于锦恒财富产品逾期兑付的说明：
近日，由锦恒财富发行、佳兆业集团担保的产品出现兑付逾期。佳兆业集团已第一时间与锦恒财富沟通，共同商讨兑付方案，坚决履行好社会责任。
今年以来，受严峻的房地产市场环境和国际评级机构下调评级等多重不利因素影响，佳兆业集团的流动性遇到前所未有的压力。集团一直积极筹措资金，加快沉淀资产去化等措施，全力解决当前遇到的问题。佳兆业集团将与锦恒财富尽快确定兑付方案，并向投资人公布。
前10个月销售近千亿
10月销售同比下跌超30%
11月3日盘后，佳兆业集团（01638.HK）在港交所公告，2021年10月份收入约人民币81.95亿元的合约销售，同比下降约30.49%。合约建筑面积约为43.2073万平方米，同比下降约34.81%。
至此，截至2021年10月31日止10个月的总合约销售约为人民币957.44亿元，总合约建筑面积约为558.72万平方米，分别较2020年同期增加约23.2%及24.1%。完成全年销售目标1300亿元的73.65%。
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21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道
佳兆业的危机似乎是骤然而至的。两个多月之前，行业尚未像现在这般风声鹤唳，佳兆业的员工也在各自的岗位上如常履职，未曾料想他们即将迎来一场疾风骤雨。
当传统的“金九银十”来临，旺季未能如期而至，回款压力叠加偿债高峰，佳兆业再一次走到危机边缘。
这样的境况，跟随佳兆业多年的老员工们并不陌生。2014年，佳兆业深圳预售的多个楼盘房源被锁，现金流迅速枯竭导致债券违约，离卖身只有一步之遥，那时候的佳兆业同样风雨招摇。最终在多家银行的驰援下，佳兆业转危为机，并幸运地迎来了深圳楼市上行期，顺利翻身。
时移世易。多年前佳兆业能够重生归来，与那时的市场、融资环境不无关系。而今佳兆业能否挺过当前的难关，也并不仅仅取决于它自救的决心和决策。过去两个月，佳兆业通过收缩战线、降价促销、抵押资产等方式开源节流，求生欲尚算强烈，但并非十分奏效。
2021年11月4日，佳兆业旗下锦恒财富延期兑付，撕开了这家房企脆弱资金面的一角。
佳兆业于11月4日午后回应锦恒财富兑换问题时称，“集团一直积极筹措资金，加快沉淀资产去化等措施，全力解决当前遇到的问题。佳兆业集团将与锦恒财富尽快确定兑付方案，并向投资人公布。”
据21世纪经济报道记者从现场了解到的情况，佳兆业集团总裁麦帆、锦恒财富集团主席万兵等管理层目前正在与投资人沟通、商议制定兑付方案。据佳兆业方面现场公布的数据，锦恒财富目前到期未兑付逾3亿元，理财产品总金额约为127亿元。
房地产行业下行是不争的事实，在行业缩表的过程中，过去以高杠杆、高周转和高负债为运作方式的房企，也不得不经历苦难。佳兆业是行业当下的缩影。春天或许终将到来，但不是谁都有足够御寒的装备抵挡冬天，有些同行将不得不遗憾地与过去告别，这个时代，他们不再是主角。
危机发酵
大约在10月初，佳兆业内部开始嗅到了不一样的气息。
“之前资金链是比较紧的，但是感觉没什么太大问题。10月之后，就感觉到很缺钱了，陆续内部也开始有很多调整。”一位佳兆业旗下产业集团的中层管理人士告诉21世纪经济报道记者。
回溯佳兆业2021年8月发布的年中报，那张漂亮的财务报表也难以让投资者预计到如今佳兆业的处境。
中报显示，截至今年6月底，佳兆业剔除预收款项的资产负债率为69.9%，净负债率为93.7%，现金短债比为1.53倍，“三道红线”全部转“绿”；同期，佳兆业的短期借款和长期借款分别为250.17亿元、987.61亿元，而在手的现金有487.4亿元，能够应付短债。
但是，就像花样年毫无先兆地出现美元债违约一般，佳兆业也在几乎没有强预警的情况下，出现了兑付风波。
仔细梳理，这样的境况也并非没有蛛丝马迹。
事实上，过去两个月受到市场下行的影响，佳兆业的销售状况已经十分惨淡。根据佳兆业发布的公告，2021年9月，佳兆业合约销售金额约为57亿元，同比下降64.6%；2021年10月，其合约销售额约81.95亿元人民币，同比下跌30.49%。
这还是在佳兆业采取降价促销措施的前提下完成的数据。
过去一个月，佳兆业在深圳、武汉以及昆明等城市的楼盘均推出了不同折扣的特价房，由此也在黄金周实现了较好的销售业绩。根据佳兆业发布的数据，黄金周期间，佳兆业全国项目累计成交房源超7000套，成交金额超53亿元。
作为资金密集型行业，销售不畅带来的连锁反应是回款迅速缩减，这是戳中了房企的命脉。然而，这不过是佳兆业承压的其中一根稻草，更糟糕的情况正在酝酿中。
2021年10月4日，花样年公告称，公司约2.06亿美元的未偿还票据已到期，且未于当日付款，构成实质性违约。
这笔美元债的违约将资本市场对房企的信心迅速摧毁。在此之后，国际评级机构惠誉、穆迪和标普密集下调内地房企的评级，佳兆业位列其中。
10月28日，标普将佳兆业长期发行人信贷评级由B调低至CCC+级，评级展望为负面；10月27日，惠誉也下调佳兆业长期外币发行人违约评级（IDR）由“B”下调至“CCC+”，高级无抵押评级和公司发行美元高级票据的评级由“B”下调至“CCC+”；穆迪在更早之前也将佳兆业评级下调至B2。
一位了解佳兆业情况的金融机构人士告诉21世纪经济报道记者，评级下调后不仅触发了债券提前偿还的条款，许多正在进行中的融资也被迫中止，“融资一下就停了。”
过去这个月，佳兆业美元债券价格波动剧烈，曾经的铁杆支持者也在此时选择“割肉”。10月28日，华人置业公告称，于2021年10月19日至10月28日，华人置业已通过场外交易进行了一连串交易出售本金总额2.55亿美元票据，票据发行人为佳兆业集团。
至此，华人置业认购的三笔佳兆业美元票据已全部出清，共计回笼本息8832.02万美元（相当于约6.88亿港元）。华人置业预计，将因出售事项而于截至2021年12月31日止年度的损益内录得已变现亏损约13.55亿港元。
求生之路
在佳兆业旗下锦恒财富出现逾期兑付之前，佳兆业内部的自救已经开始了。
这家被称为“不死鸟”的企业有过绝路逢生的经历。数年前，佳兆业及其实控人郭英成在公司即将易主之际上演逆袭之战，让外界对这家再度陷入困境的房企有着别样的期望。事实上，佳兆业在这一次面对危机时，的确显示出较强的求生欲望。
过去这两个月，佳兆业的应对尚算积极。一名接近佳兆业的人士也指出，“老板不甘心，他一直在努力，也没有躺平。”
2021年10月3日，佳兆业通过抵押旗下物业公司佳兆业美好67.18%股权，向中国山东高速金融集团有限公司（以下简称“山高金融”）融资不超过1.2亿美元。
据山高金融10月3日公告，于9月30日，山高金融间接全资附属公司与佳兆业的全资附属公司叶昌投资订立认购协议，同意认购叶昌投资发行的本金总额不超过1.2亿美元票据，期限约为一年，票面利率为每年11.5%。
在认购协议同日，佳兆业与山高金融还订立一份抵押协议，抵押佳兆业美好67.18%股权，这是佳兆业持有这家上市公司的全部股份。
据21世纪经济报道记者多方了解，佳兆业有意将物业板块摆上货架，但是目前的市场形势中，买家势必也十分审慎。“大宗资产一直有计划接洽，只不过暂时没有进一步进展而已。”一位了解情况的人士表示。
过去一个月，佳兆业内部也在动荡中度过。例如，佳兆业集团此前发布了一份《关于西南集团组织架构调整及相关人员任免的通知》，将撤销成都地产公司和北京地产公司，相关职能及人员分别划归西南集团及北京集团。
不仅如此，佳兆业旗下的产业集团，也纷纷精简架构。据21世纪经济报道记者获得的消息，佳兆业城市更新控股集团在近日调整为城市更新事业部，职能也随之收缩，人员也出现了一定的变动。
“有的同事原地离职了，基本上能裁的都裁掉了。不过确实，过去人太多了，这也是为了减少公司臃肿，管理更加扁平化。”一名佳兆业下属产业集团的人士指出。
但是，在当前融资渠道受限、销售状况不佳的背景下，佳兆业自救的举措能够产生多大的成效，的确难以预估。佳兆业当前面临的复杂局面不仅是理财产品逾期，下个月初，一只将要到期的美元债兑付也将是一个关口。
这是一笔4亿美元的优先票据，其到期日是12月7日。据21世纪经济报道记者获得的消息，佳兆业目前正在通过多种方式筹措资金，以应对这一笔债券的兑付。
多重压力下，佳兆业面临巨大挑战。
不过，与数年前一样，佳兆业的许多员工仍然相信，他们还可以像以前一样，挺过去。
一名佳兆业基层员工在接受21世纪经济报道记者采访时指出，“虽然内部出了一些问题，但是2015年的时候，我们没有死掉，这一次肯定也不会的。大家过苦日子而已。只要还能发工资，我就还会在这里。”
而就在2021年11月4日，佳兆业集团董事局主席郭英成在与投资者的电话连线中也表示，佳兆业是负责任的企业，给佳兆业时间，有能力和办法偿还。
在市场环境转差的当下，投资者和资本市场能够给予佳兆业的时间不会太多。这只“不死鸟”能否再闯过难关，局势也并不明朗。在前一天大涨逾12%的情况下，2021年11月4日截至收盘，佳兆业报1.01港元/股，大跌15.13%，总市值为70.86亿港元，这样的股票走势，资本市场的忧虑情绪显露无遗。
